«Укрбуд»: боротьба не на життя, а на смерть?

Як кияни не допустили будівництво чергового монстра, але не змогли повернути вкрадену землю, бо вони – не слідство, і не суд.Одного дня мешканці кількох київських багатоповерхівок зрозуміли, що їхнє життя вже не буде таким, як раніше. Під їхніми вікнами невідомі робітники почали готуватись валити останню невисоку будову мікрорайону – триповерховий воєнкомат. Відчуття підказувало, що на його місці виросте черговий монстр, і воно не обмануло.

Невдовзі стало відомо, що висотою нова будова сягне 26-ти поверхів, а площею – заткне всі можливі дірки для нормального пересування. З того часу і почалась кількарічна боротьба мешканців за право на простір. І, на відміну від десятків інших подібних історій, ця закінчилась перемогою. Поки що частковою, зате – над всесильним «Укрбудом».

Повної перемоги не сталось, оскільки захоплена у держави земля поки що лишилась в руках забудовника. Але історія все ж вартує того, щоб її зафіксувати. Отож.

Стандартний спосіб будівництва житлових об’єктів у Києві містить, як правило, у собі два етапи: 1. «Лівим» способом отримати право на землю 2. Збудувати на ній те, чого будувати не можна. У ЖК «Покрова» по вул. Січових Стрільців, 59 саме так і було.

Як військові почали орендувати свою ж землю

Ще з радянських часів ця ділянка площею 0,96 га була землею оборони і на ній розміщувалися приміщення військового містечка №138.

Аж ось у 2004 році Київрада з якогось дива передає ділянку, яка їй не належить, немов комунальну власність, в оренду держпідприємству Міністерства оборони. За цим рішенням Центральне спеціалізоване будівельне управління Міноборони під керівництвом Дмитра Ісаєнка отримало в оренду 0,96 га на 5 років для будівництва житлового комплексу для військовослужбовців.

Отримавши в оренду фактично свою ж ділянку, Міноборони підшукало інвестора, і у березні 2006-го уклало інвестдоговір з ТОВ «Трейдлінкс». Однак у 2011 році Госпсуд Києва визнав його недійсним. Через рік той самий суд визнав незаконним частково і рішення Київради, чим підтвердив приналежність ділянки до земель оборони. Суд з’ясував, що Міноборони від ділянки не відмовлялося, та ще й Київрада самовільно змінила цільове призначення ділянки із земель оборони на землі житлової забудови.

Незрозуміло чому, але у 2012 році військова прокуратура не стала вимагала визнати рішення Київради про оренду недійсним повністю. Зробити це прокурори намагалися вже аж у 2016-му. Суд погодився, що Київрада у 2004 році прийняла рішення з порушеннями, але визнати його недійсним відмовився через строки давності, які сплили у 2015-му.

До 2015 року ні військові, ні комунальні чиновники про ділянку не згадували. Аж раптом у жовтні 2015-го т.в.о. начальника Центрального територіального управління капітального будівництва Міноборони (яке замінило ЦСБУ) Сергій Собан уклав договір про будівництво житлового комплексу з новим інвестором – ТОВ «Будінпроект», бенефіціарним власником якого значиться Сергій Якусевич, заступник голови правління «Укрбуду» Максима Микитася.

Цей же Собан разом з мером Києва Віталієм Кличком у квітні 2016 року уклали угоду про поновлення договору оренди ділянки на 5 років.

І от до цих двох угод є великі питання.

По-перше, ЦТУКБ для укладення договору з «Будінпроектом» мало б отриматипогодження Міноборони, відповідно до Порядку №296. Самі військові стверджують, що це не так, оскільки нібито договір про будівництво є договором підряду, а не спільної діяльності, а відтак не підпадає під дію Порядку.

Та ми знайшли у державному судовому реєстрі аналогічні справи, у яких фігурують ЦТУКБ, приватна фірма і договори про будівництво. І суд дійшов висновку, що такі договори є фактично договорами про спільну діяльність, які потребують погодження з Міноборони. Одна з таких справ, яка стосується забудови на вул. Трутенка, 3 у Києві, вже навіть пройшла всі три інстанції.

Але найвеселіше, звісно, вийшло у Кличка. Мер міста на підставі висновку постійної комісії Київради за вже описуваною нами схемою без розгляду на сесії поновив оренду, яка закінчилась шість(!) років тому. Нагадаємо, що договір оренди у 2005 році укладався на 5 років. І жодних даних про його поновлення у 2010 році немає.

Боротьба за монстра

Фальшиво поновлена оренда і незаконний договір про будівництво відкрили забудовникам шлюзи. У квітні 2016 року ДАБІ видала замовнику будівництва (ЦТУКБ) і фірмі Якусевича дозвіл на виконання будівельних робіт.

Упевненість забудовника в безхмарному майбутньому відобразилась і на проекті самого будівництва. Він запланував втиснути на невелику ділянку в історичному центрі столиці трисекційну будову від 15 до 26 поверхів на 353 квартири. Комплекс стояв би практично впритул до сусідніх 5-9-поверхівок і майже повністю перекрив би їм сонячне світло.

Про щільність населення – годі й говорити: там і без нового будинку катастрофічно бракувало прибудинкових територій.

На цьому етапі мешканці зрозуміли, що, якщо нічого не робити, то все так закінчиться, як і передбачалось. Почалось все із звернень: до депутатів Київради, народних депутатів, в КМДА. Нардеп від ВО «Свобода» Юрій Левченко, який був обраний саме у Шевченківському районі столиці, включився у процес захисту мешканців вул. Січових Стрільців від незаконної забудови. Юристи нардепа звернулися у профільні комісії і Департаменти ДАБІ, в Міноборони, у Мінкультури і в правоохоронні органи. Згодом, коли контролюючі органи зупинили незаконну забудову приписами ДАБІ і Мінкульту, юрист нардепа успішно відстояла ці приписи в судах за підтримки місцевих мешканців на кожному засіданні.

Перший успіх стався 20 січня 2017 року, коли ДАБІ анулювала свій дозвіл. Причиною скасування дозволу стали виявлені порушення: проектна документація забудови була розроблена на основі містобудівних умов та обмежень (МУО), які вже втратили чинність. Ці МУО були видані замовнику (ЦТУКБ) ще у 2011 році і втратили чинність у 2013-му.

Крім того, виявилося, що будувати розпочали без жодних погоджень від Мінкультури. У результаті Мінкульт у лютому 2017 року видав припис, яким заборонив будь-які роботи на ділянці.

Новий проект

25 лютого цього року Департамент містобудування КМДА видав Центральному теруправлінню капбудівництва Міноборони нові містобудівні умови та обмеження. На їх підставі ЦТУКБ разом з фірмами Микитася має розробити проектну документацію, що не може суперечити вказаним МУО.

Розглянувши ці МУО можна відзначити дві речі:

• у них дуже чітко вказано висоту забудови;
• задані параметри забудови буде виконати складно.

Подивимося детальніше. У МУО чітко прописано, що ділянка по вул. Січових Стрільців, 59 є територією середньо- та малоповерхової забудови. І умовна висота комплексу ніяк не може перевищувати 26,5 м. Тобто, заплановані раніше 26 поверхів тут вирости вже не можуть.

Зафіксовану вимогу по висоті забудовнику обійти практично неможливо без явних порушень. Дуже часто чиновники КМДА залишають у МУО лазівку у вигляді «умовної висоти до 100 м», яку треба погодити з Мінкультури. Та у цьому випадку такого немає.

Далі в МУО вказано, що забудовник має чітко дотримуватися вимог державних будівельних норм. Наприклад, щільність населення не може перевищувати 450 чол/га.

Ці вимоги до висоти та щільності значно зменшують можливу площу та поверховість забудови. Вже не кажучи про вимоги до пожежної безпеки, інсоляції, місць для паркування автомобілів, місць відпочинку дорослих та дітей, спортмайданчиків, які там майже відсутні, і т.д. Зважаючи на вже існуючу досить щільну забудову у житловому квадраті, де запланований ЖК «Покрова», деякі вимоги виконати буде дуже нелегко.

Здавалося б – перемога, якби не два «але». Перше. За умов, коли площа нової будівлі буде врешті відповідати державним стандартам, хочеться подивитися на виконання такого пункту договору про будівництво, як надання 900 кв м під обласний військкомат. Який наразі виїхав і має туди повернутися. І чи вистачить квартир власне військовослужбовцям, для яких житло на папері власне і будується, а також фізособам, які вже віддали гроші «Укрбуду». Тому варто спостерігати, чи те, що описано в новій документації де-юре, буде втілюватись де-факто. Негативних прецедентів у Києві – достатньо.

Інша річ – важливіша. Уся ця історія стала можливою через те, що після Майдану Віталій Кличко своїм підписом продовжив оренду, якої не існувало, віддавши державну землю під безконтрольну забудову. Пишемо «безконтрольну», бо досвід свідчить, що коли «землі оборони» потрапляють до рук забудовників, то варто очікувати будь-яких чудес, як містобудівних, так і фінансових. Це зайвий раз підтвердили вчорашні обшуки НАБУ.  Стосувались вони історії з тими самими вихідними даними, що й на Січових Стрільців. Теж центр Києва, теж землі оборони, які перейшли до приватного забудовника, той самий забудовник – «Укрбуд», і майже та сама висота будинку – 24 поверхи. Єдине, що вирізняє ці дві історії, це стрічка із повідомлення НАБУ: «Затримано колишнього командувача Національної гвардії України. Також затримано генерального директора компанії-забудовника та оцінювача». Ну що ж, на одного менеджера в «Укрбуду» тимчасово стало менше.

Истчоник:  nashigroshi