Аферы Галантерника. Апарт-готель ARCHotel

Помпезное открытие ARCHotel в августе 2025 представили как триумф одесского девелопмента – первый пятизвездочный отель Аркадии, новый «архитектурный символ» курортного района. Однако за глянцевым фасадом скрываются опасные реалии. На момент торжественного открытия объекта не было официального сертификата готовности, разрешающего ввод в эксплуатацию, земельный участок получен сомнительным путем из парка, а среди бенефициаров всплывают имена, связанные с пресловутым застройщиком, разыскиваемым НАБУ. Разбираемся, почему инвесторам стоит посмотреть за блестящую вывеску ARCHotel и какие риски стоят за гостиничным пафосом.

Презентации ARCHotel обещают инвесторам пятизвездочный комфорт и доходы в 17% годовых – мол, Одесса получила новый символ роскоши даже во время войны. Но юридические риски и тень одиозного серого кардинала Одессы разоблачает контраст между пафосными заявлениями пиарщиков и фактами, зафиксированными в регистрах и документах.

Глянцевая лента vs реальность

В августе 2025 года в Одессе с размахом открыли 16-этажную апарт-отель ARCHotel. На церемонии перерезали символическую красную ленту, а пиарщики объявили о рождении нового «архитектурного символа Аркадии» — первой пятизвездочной гостиницы на знаменитой Аркадийской аллее. Местные медиа распространили победные реляции группы компаний «Пространство» (под отдельным брендом девелопера для этого проекта Spatium) об успехе проекта даже в разгар войны. Появились и партнерские публикации: в частности, Forbes Ukraine писал о высоком интересе инвесторов накануне официального открытия, а на сайте The Village утверждали, что «в Одессе открыл двери ARCHotel – первый и единственный пятизвездочный апарт-отель в Аркадии». На первый взгляд, город получил яркую «жемчужину у моря».

Но за праздничными речами скрывалась невидимая широкой общественности сторона. Реальность оказалась куда менее глянцевой: по состоянию на день открытия у комплекса не было необходимого государственного сертификата, удостоверяющего законное завершение строительства. Другими словами – здание существовало физически, однако юридически оставалось незавершенным объектом. Этот и другие факты, умалчивавшиеся во время презентаций, делают ARCHotel скорее архитектурным скандалом, чем символом. Далее – подробно о каждом из таких фактов, подкрепленных документами и реестрами.

Отель без сертификата: что это значит для инвесторов? 

Все новостройки в Украине перед вводом в эксплуатацию должны получить сертификат готовности – официальный документ государственной инспекции, подтверждающий: строительство завершено законно, объект безопасен и пригоден к использованию. Без этого сертификата ни одно здание не считается введенным в эксплуатацию, а его эксплуатация запрещена законом. Нарушение влечет штрафы, отключение коммуникаций, невозможность оформить право собственности для покупателей и т.п.

По состоянию на август 2025 года ARCHotel такого сертификата нет – информация о нем отсутствует в Единой государственной электронной системе в сфере строительства (ЕГЭСБ). На порталах недвижимости комплекс также до сих пор числится как строящийся объект со статусом «не введен в эксплуатацию».

Несмотря на это, 15 августа девелопер публично заявил об «успешном вводе в эксплуатацию первой 5-звездочной гостиницы на Аркадийской аллее». Другими словами, рынку подали желаемое за действительное – объявили об открытии, не имея на руках положенных документов. Представители Spatium Group заверили, что «объект полностью отвечает буднормам, а все инвестиционные обязательства перед покупателями выполнены». Однако отсутствие официального сертификата подвергает сомнению эти заявления. Пока государство не приняло гостиницу, все обещания о его работе остаются маркетинговыми лозунгами без юридической силы.

Для инвесторов последствия критические. Без сертификата владельцы апартов не могут оформить право собственности на свои номера и свободно ими распоряжаться. Здание находится в «подвешенном» статусе – ни как жилое, ни как нежилое, а фактически как долгострой с незакрытыми разрешительными вопросами. Если контролирующие органы будут действовать по закону, эксплуатацию ARCHotel могут приостановить до получения сертификата. Таким образом, инвесторы владеют квадратными метрами «на бумаге», которые не легализованы для использования или получения прибыли. Риск очевиден: в случае конфликта они останутся один на один с проблемой, ведь девелопер формально выполнил свои обязательства (построил стены) и даже устроил шумное открытие. Не случайно экспертная среда оценивает отсутствие сертификата как ключевой маркер ненадежности проекта, подрывающего доверие к застройщику и его детище.

«Серый кардинал» в пляжном халате: кто стоит за ARCHotel?

Формальным заказчиком строительства и землепользователем участка под ARCHotel является одесское ООО «Аркадия-Сити» (ЕГРПОУ 37812482) – компания, которая с 2011 года развивает одноименный развлекательный комплекс на побережье (ночные клубы, рестораны, аквапарк и т.п.). Именно Аркадия-Сити получила от города право застроить эту территорию, выступала официальным заказчиком в разрешениях и заключила инвестиционный договор с группой Пространство (ныне Spatium) на совместную реализацию проекта гостиницы. Руководителем «Аркадии-Сити» значится Олег Биньковский — давний топ-менеджер бизнес-структур Владимира Галантерника. Биньковский по-прежнему фигурировал как директор или подписант ключевых активов, связывающих с Галантерником (например, ТРЦ City Center). Эта деталь не зря привлекает внимание, ведь сама фамилия Галантерника чаще всего звучит в кулуарах, когда речь заходит о настоящих владельцах ARCHotel.

Владимир Галантерник – одесский бизнесмен, известный как неформальный «хозяин» значительной части курортной Одессы. По данным журналистских расследований, Галантерник многие годы непублично контролировал городское имущество и землю через сеть подставных лиц и дружеские связи с должностными лицами. В 2021 году НАБУ объявило ему подозрение в рамках расследования масштабных махинаций с одесской землей на 689 млн. грн., в котором фигурирует также мэр Геннадий Труханов. Сам Галантерник скрылся за границу (проживает в Вене) и официально не признает бизнес-активов в Украине, оформляя их на других лиц. Аркадия – одна из главных «вотчин» этого предпринимателя. Еще в 2021 году Forbes подтверждал, что в империю Галантерника входит развлекательный комплекс «Аркадия-Сити» (наряду с рынками «Привоз» и «7-й километр», ТРЦ City Center , ТРЦ Остров и др.), где бизнесмену принадлежит около 50% акций. Другую часть контролируют его партнеры – напрямую их имена часто не раскрываются. Такая же ситуация и с ARCHotel: Галантерник не значится ни в каких документах, однако фактически проект реализован подконтрольными ему структурами.

Структура собственности ООО «Аркадия-Сити» многократно менялась. По состоянию на середину 2025 года основными учредителями являются две одесские фирмы и один иностранный инвестор: ООО «Управляющая компания «Кепесити»» (40%), ЧП «Шторм-57» (40%) и Леонид Молдавский, гражданин Израиля (20%). Конечными бенефициарами в реестре значатся Николай Булыга (Украина) и Александр Шнайдер (Израиль) – их внесли в ЕГР в октябре 2023 вместо предыдущего владельца Олега Дегтярева. Олег Дегтярев – ключевая фигура: британский юрист украинского происхождения, называемый представителем интересов Галантерника. Википедия прямо указывает, что «одним из владельцев «Аркадии-Сити» является Олег Дегтярев – руководитель лондонской юрфирмы, управляющей компанией жены Галантерника». Другими словами, до недавнего времени бенефициаром отеля являлся адвокат Галантерника; осенью 2023 года его формально заменили новыми лицами, но это скорее косметическое изменение перед открытием. Совокупность данных позволяет связать реальных владельцев ARCHotel с окружением одесского олигарха: проект косвенно контролируется группой Галантерника, хотя юридически и оформлен на ряд других фирм. Именно в этом смысле многим он напоминает «серого кардинала в пляжном халате» – непубличное лицо, чье присутствие ощущается за фасадом курортного бизнеса.

Земля из парка, без конкурса, из «реконструкции» – как ARCHotel вырос на заповедной земле?

Место, где ныне стоит ARCHotel, когда-то было частью ландшафтного парка «Аркадия» – приморской зеленой зоны, официально внесенной в список парков-памятников местного значения. В 2013 году Одесский горсовет принял решение фактически ликвидировать парк: под предлогом благоустройства раздать землю в аренду инвесторам. Формально это выглядело так: депутаты разрешили частной компании провести «реконструкцию и ремонт покрытия Аркадийской аллеи, парковки и систем водоотведения» за свой счет. В то же время фирма получала право долгосрочного пользования участками вдоль аллеи. В феврале 2014 года по меньшей мере три смежных земельных участка общей площадью около 2 гектаров были переданы в аренду ООО «Аркадия-Сити» на 49 лет (до 2063 г.) – в значительной степени за счет территории бывшего парка. Это классическая схема: под видом благоустройства коммунальную рекреационную землю фактически отдали частному бизнесу без конкурса, на долгие десятилетия вперед и на льготных условиях аренды. Вместо парка с аллеями – бетон с глянцем. И все это под соусом «благоустройства».

Участок, на котором построен ARCHotel, имеет адрес пляж «Аркадия», 16/1 (в народе – начало Аркадийской аллеи). Ее целевое предназначение – земли рекреации; целевое использование записано достаточно широко: «для эксплуатации и обслуживания семейно-оздоровительного комплекса – гостиницы, ресторана, кафе-бара, концертных залов, детских площадок, бассейна и последующей реконструкции». То есть уже в текст аренды заложили возможность построить на месте оздоровительного комплекса новый гостиничный объект.

В 2018 году горсовет издал градостроительные условия №01-06/86, а ГАСИ — разрешение №ІУ113182851530 на новое строительство 13-этажной гостиницы. Первоначальная концепция (2018-2020) действительно предполагала 13 этажей. Но в финальном варианте, реализованном Spatium/»Пространством», проект вырос до 16. Это стало возможным потому, что в градостроительных условиях не было установлено никаких конкретных ограничений по высотности — только формулировка «рассчитать по ДБН». В результате «реконструкция» обернулась полным сносом старого одноэтажного здания и возведением с нуля большой 16-этажной гостиницы. Коммунальный парк превратился в частную стройплощадку.

Схема выглядит настолько грубо, что заинтересовала правоохранителей. В материалах НАБУ говорится о незаконной передаче земель одесской общине под видом инвестиционных договоров, в том числе в Аркадии. Журналисты Radio Svoboda отмечали: «в 2014-м завершили «реконструкцию» Аркадийского парка – территории у пляжа, где теперь работают торговые ряды «Аркадия-Сити» Галантерника, а вскоре там планировалось строительство многоэтажной гостиницы». Отель – не что иное, как ARCHotel. Фактически мы имеем пример, как часть природоохранной зоны оказалась в частных руках за минимальную плату. Экономисты подсчитали, что бюджет Одессы за 7,5 лет недополучил более 80 млн грн выгоды от этого «благоустройства» (из-за заниженной арендной платы и потери рекреационной земли). Однако никаких реальных санкций или пересмотра условий аренды не произошло: наоборот, застройщик вполне воспользовался лояльностью местных властей.

Ribas Hotels скрылись, пока было не поздно: отсутствие оператора – тревожный звоночек.

Одним из аргументов в пользу инвестиций в ARCHotel было сотрудничество с известной гостиничной сетью Ribas Hotels Group. В июле 2021 года девелопер «Пространство» торжественно сообщил, что подписал меморандум с Ribas об управлении будущей гостиницей. Проект тогда еще называли Ibiza Apart Hotel – в честь популярного клуба «Ибица» в Аркадии. Основатель Ribas, одесский предприниматель Артур Лупашко, – известное имя в гостиничном бизнесе Украины, его сеть успешно управляет десятками гостиниц и апарт-отелей. Собственно, Ribas должен стать тем «внешним» профессиональным оператором, который бы обеспечил сервис пятизвездочного уровня и прозрачную модель получения дохода инвесторами. Девелопер акцентировал на этом сотрудничестве в рекламных материалах: мол, опыт Ribas гарантирует успех первой 5-звездочной гостиницы в Аркадии.

Однако уже через несколько месяцев, в августе 2021 года, стало известно, что Ribas Hotels Group выходит из проекта ARCHotel. Партнерство тихо прекратили, ограничившись лаконичным заявлением о «прекращении сотрудничества» без объяснения причин. Что же произошло? По кулуарной информации, Артур Лупашко принял решение дистанцироваться от ARCHotel, как только ближе ознакомился с деталями проекта. Он будто бы увидел слишком высокие риски для репутации своей компании. В одном из интервью в 2022 году Лупашко намекал, что отказывается от проектов, где «застройщик не соблюдает заявленные стандарты». Фактически это дипломатическое описание ситуации с ARCHotel: стандартами могло быть и прозрачное разрешение на строительство, и наличие сертификата, и понятная структура собственности. Если хотя бы один из этих факторов под вопросом – солидный отельер предпочитает не рисковать своей репутацией.

В результате перед открытием гостиница осталась без внешнего оператора. Управлять им пришлось самостоятельно команде девелопера или аффилированной структуре. Для инвесторов, рассчитывавших на опыт Ribas, это тревожный колокольчик. Действительно, когда от проекта отказывается профессионал гостиничного рынка, который сначала был готов взять его в управление – это сигнал о скрытых проблемах. На момент открытия ARCHotel не имел ни одного авторитетного партнера, поставившего на него свою марку качества. Все риски управления и заполняемости легли исключительно на девелопера, для которого это первая собственная гостиница. Сможет ли компания без должного опыта самостоятельно достичь обещанной доходности – открытый вопрос. Как отмечал один из экспертов, «в случае чего у инвесторов даже спросить не с кого, кроме застройщика, который и так занят заделыванием юридических дыр проекта».

Инвестируй в скандал: продажи, реклама, окупаемость и реальные риски.

Девелопер позиционировал ARCHotel как инвестиционный проект премиумкласса. Еще на старте продаж в 2021 году потенциальных покупателей убеждали, что они становятся совладельцами пятизвездочного отеля с высоким доходным потенциалом. В рекламных материалах фигурировали цифры: прогнозируемая доходность 17% годовых, окупаемость 6 лет. Апартаменты продавались с дизайнерским ремонтом и мебелью, где каждый квадратный метр – искусство. По данным самого девелопера, за время строительства стоимость апартаментов существенно выросла – мол, цена квадрата к 2024 году подскочила на 40–66% еще до открытия гостиницы. По состоянию на апрель 2024 года цены озвучивались в диапазоне $2,1–5 тыс. за м² (≈87–207 тыс. грн/м²) в зависимости от типа апартамента. Минимальный чек за одну «номер-квартиру» стартовал от $66 тыс., максимальный достигал полумиллиона долларов. Спрос, по словам девелопера, был высок даже несмотря на войну – на этом делал акцент упомянутый выше Forbes в июле 2024 года. Казалось бы, успех гарантирован.

Но агрессивный маркетинг не упраздняет реальности, в которой оказались инвесторы. Во-первых, туристическая привлекательность Одессы резко упала из-за войны. Пляжный сезон 2022-2023 годов был фактически сорван обстрелами и минной угрозой в море. Поток туристов сократился в разы, многие гостиницы едва сводят концы с концами. Следовательно, прогнозы 17% годовой доходности выглядят, мягко говоря, завышенными. Во-вторых, юридические проблемы ARCHotel ставят под вопрос саму возможность легально получать доход в ближайшее время. Как отмечалось, без сертификата владельцы не могут официально сдавать апартаменты в аренду или перепродать их, поскольку не оформлено право собственности. Любые сделки или эксплуатация де-юре незаконны. Фактически инвесторам остается ждать, пока девелопер исправит ситуацию – но четких сроков никто не называет. В-третьих, репутационный шлейф скандала уже сказывается на стоимости и ликвидности апартаментов. Объект, который медиа все чаще называют проблемным, рискует потерять доверие и платежеспособных гостей, и потенциальных перепродавцов.

Следует упомянуть и еще один момент: первоначально проект назывался Ibiza Apartments (в честь клуба «Ibiza»), однако впоследствии это название исчезло. Возможно, девелопер переосмыслил концепцию, а возможно, имел вопрос с правами на бренд или с партнерами. В конце концов, комплекс переименовали в нейтральный ARCHotel Avenue. Так или иначе, инвесторы покупали апартаменты, значительную часть которых девелопер теперь позиционирует не как частные, а как «гостиничные номера». В скорректированном проекте заявлено, что вместо отдельных частных апартаментов будут только гостиничные номера с единой службой управления. Это может означать, что права отдельной собственности на жилье инвесторов будут ограничены (чтобы соответствовать рекреационному статусу земли). Таким образом, люди, вложившие деньги в «квартиру у моря», по факту становятся совладельцами номерного фонда гостиницы — со всеми вытекающими последствиями для контроля над своим имуществом. Подобные юридические казусы значительно повышают риски и отдаляют реальную окупаемость. Эксперты рынка недвижимости советуют в подобных проектах внимательно читать договоры: часто в них прописано, что девелопер не несет ответственности за неприятие объекта в эксплуатацию или уровень дохода от аренды. Другими словами, инвестор может остаться и без ожидаемых прибылей, и с недвижимостью «вне закона».

Кому выгодно молчать: роль власти и пиара в создании положительного образа.

Скандальность ситуации с ARCHotel очевидна. Однако до сих пор ни один государственный орган или местные власти публично не отреагировали на факт открытия гостиницы без сертификата. Городская власть Одессы – та самая, что в 2013–2014 годах отдала Аркадию на откуп частным структурам – сейчас явно не заинтересована портить праздник. Напротив, мэрия и профильные департаменты предпочитают не замечать нарушений, ведь проект преподносится как успех «во благо города». Мэр Геннадий Труханов, несмотря на свой статус подозреваемого в земельных сделках, продолжает возглавлять горсовет и не совершает резких движений по отношению к детище старого знакомого (Галантерника). Более того, схемы «Аркадии-Сити» в свое время создавались именно под политическим прикрытием – поэтому раскручивать эту тему невыгодно многим влиятельным лицам. В итоге есть негласный консенсус: всех все устраивает, все делают вид, что проблем нет.

Правоохранительные органы тоже не демонстрируют активность. НАБУ и САП еще в 2021 году довели дело «одесской земли» до объявления подозрений, но с тех пор процесс движется медленно. Галантерник заочно арестован, однако он в Вене вне досягаемости. Обвинение против мэрии рассматривает ВАКС, но решения до сих пор нет — мало того, имущество по делу «Аркадии» в судебном реестре упоминается, и разрешения на строительство ARCHotel не отменены. То есть де-юре никаких препятствий у застройщика нет. А орган контроля ДИАМ (бывшая ГАСИ), в чьей компетенции выдача сертификата, пока не вмешивается: возможно, идет проверка или девелопер просто не подал документы, понимая несоответствие некоторым нормам. Опять же публично эта ситуация никак не комментируется. Создается впечатление, что все причастные предпочитают переждать – дать гостинице проработать, «притереться», чтобы скандал утих сам собой.

Между тем, в информационном пространстве идет активная работа с образами. Девелопер вкладывается в пиар: кроме партнерских статей в центральных медиа, привлекаются местные ресурсы, блоггеры, которые освещают ARCHotel исключительно с положительной стороны. Упор делается на том, что «несмотря на войну, инвестиции продолжаются, Одесса получила новый символ, гостиница уже принимает гостей». Неудобные вопросы о сертификате, владельцах или судебных делах просто не поднимаются в этих материалах. Более того, компания Spatium позиционирует себя как эксперт и реформатор отрасли: ее CEO Александр Селезнев дает интервью об инновациях, выступает на форумах, говорит об восстановлении страны. В своей колонке на Forbes он рассказывает, как «делает бизнес честно и прозрачно – и тогда он будет привлекателен инвесторам». Подобные заявления создают вокруг ARCHotel ореол чего-то прогрессивного, даже геройского (мол, строим во время войны, поддерживаем экономику). Центральные СМИ и власти также не спешат портить картинку – возможно, считая эту тему локальной. К тому же на фоне войны любой новый проект выгодно представить как признак стойкости и веры в победу, поэтому негатив умалчивается.

Выгодоприобретателями такой информационной тишины прежде всего сам застройщик и круг лиц, связанных с ARCHotel. Они получают время и возможность завершить свои дела: продать остальные апартаменты, урегулировать документы, легализовать доходы. Если же ситуация обострится – всегда можно сослаться на военные трудности или переключить внимание на другие события. В результате общественность почти не осведомлена о подлинном контексте появления этого отеля. Центральные медиа, которые должны задавать неудобные вопросы, публикуют рекламные тексты, согласованные пресс-службой. Городские власти, которые должны защищать интересы общины, фактически покрывают старые схемы. Правоохранители ограничиваются полумерами. Такая заговорная тишина играет на руку только организаторам застройки, тогда как инвесторы и община рискуют остаться у разбитого корыта.

Вывод – ARCHotel как тест для институции в условиях войны.

История ARCHotel – это больше чем об одном отеле в Аркадии. Это показательный кейс того, как старые проблемы украинской недвижимости и коррупции никуда не исчезли даже во время полномасштабной войны. Здесь и «дерибан» земли рекреационного парка, и строительство на грани закона, и переплетение с бизнес-империей одиозного олигарха, и информационная манипуляция. На бумаге проект выглядит как инвестиция в будущее Одессы, а на практике – инвестиция в скандал. ARCHotel уже стал своеобразным маркером: пока у него нет сертификата, а репутационно связан с сомнительными действиями (теневые схемы с землей, оффшоры, нарушения буднорм). Превратится ли этот «архитектурный символ» в очередной долгострой — зависит от реакции институции.

Для украинских властей и стражей порядка кейс ARCHotel – своеобразный тест на способность действовать принципиально в новых условиях. С одной стороны, есть соблазн закрыть глаза: мол, идет война, надо радоваться любым инвестициям, не время трогать бизнес. Но такой подход ошибочен: попустительство полулегальным схемам подрывает доверие к государству даже больше, чем замороженные стройплощадки. Если позволит ARCHotel спокойно работать без документов и ответов на неудобные вопросы, то это создаст опасный прецедент. Потенциальные недобродетели девелоперы получат сигнал, что военное время – удобная возможность проверить сделки, потому что внимание общества и контроля слабее.

Кроме того, война – это окно возможностей для перемен. Украина декларирует курс на европейские стандарты, на борьбу с коррупцией ради послевоенного восстановления. В этой связи история ARCHotel должна стать уроком. Показательно доказать, что даже самые богатые и ближайшие власти застройщики не стоят над законом. Что парки – это святое, и их присвоение не будет прощено, независимо от вывески «5 звезд». Что инвестиционная привлекательность состоит не только из хороших промо-роликов, но и реальной законности и прозрачности. Архитектурный объект, построенный вопреки нормам – это не символ развития, а символ безнаказанности.

Итак, ARCHotel – это тест для институций на местах и ​​в центре. Способны ли они отреагировать: провести проверку, привлечь к ответственности за нарушение, довести до конца дело Галантерника-Труханова, защитить инвесторов и общину? Будет ли и дальше в Одессе действовать принцип «для друзей – все, для закона – формальности»? От ответа на эти вопросы зависит не только судьба отдельной гостиницы, но и доверие к правилам игры в большом восстановлении страны. Пока что ARCHotel – не символ возрождения, а символ безнаказанности. Архитектурный скелет в шкафу, показывающий: старые схемы никуда не исчезли. Если его вовремя не вытянуть на свет – есть риск, что после победы мы получим не обновленную страну, а те же проблемы под новым глянцем. Институции должны сдать этот экзамен, доказав, что даже в самые сложные времена закон имеет верховенство над чьим-то пятизвездочным аппетитом.

 

Бюро Фигурант